Grondbeleid

De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste (BBV, artikel 16):
a.   een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b.   een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
c.   een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
d.   een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e.   de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.
Bij het uitwerken van deze paragraaf volgen we de uitgangspunten van het BBV.

De grondexploitatie is onderdeel van de bedrijfsvoering en dient een positieve bijdrage aan onze gemeente en gemeenschap te leveren. Eventuele winsten worden ingezet om het voorzieningenniveau te versterken. Ook levert een actief grondbedrijf een positieve impuls aan de regionale economische activiteit.

De uitvoering van het grondbeleid is gebaseerd op de nota Grondbeleid 2020-2026 zoals die in 2020 door u is vastgesteld (rb. 27 augustus 2020). Doel van de nota is het formuleren van een integraal beleidskader om het totale grondexploitatieproces te beheersen, te bewaken en af te stemmen op alle relevante beleidskaders, zodat een samenhangend, strategisch en effectief grondbeleid kan worden gevoerd.
Naast het meerjarige beleid, stellen wij elk jaar een Grondnota op waarin wij de ontwikkelingen van de complexen in beeld brengen. De meest recente Grondnota is door u vastgesteld op 7 november 2024.
Grondexploitaties
Onze gemeente heeft momenteel de volgende grondexploitaties in uitvoering:

Met het vaststellen van de jaarlijkse Grondnota worden ook de verschillende grondprijzen vastgesteld. De volgende prijzen worden gehanteerd:

Indexering kosten : voor de indexering van de nog te maken kosten bouw- en woonrijp maken hebben wij voor 2025 4,5% aangehouden en voor 2026 en 2027 3,5%. Voor de jaren vanaf 2028 wordt een percentage 2% aangehouden. De materiaalkosten hebben in 2024 een stabiel jaar gekend, maar zullen naar verwachting weer harder gaan stijgen vanaf 2025 als gevolg van stijgende energie- en grondstofprijzen door toenemende geopolitieke spanningen.
Voor de plankosten en overige kosten in de grondexploitatie is voor 2025 5,5% aangehouden en voor 2026 en 2027 3,5%. Voor de jaren vanaf 2028 wordt een percentage van 2% aangehouden. De aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en inflatie zorgt voor een kostenverhogend effect op de plankosten en overige kosten.  
Indexering grondprijs : de grondprijs voor 2024 voor woningbouw in de vrije sector is met € 20 per m ² verhoogd. De grondprijs in de betaalbare koopsector is met € 15 per m ² gestegen. De grondprijzen in het sociale woningbouwsegment zijn gelijkgebleven.
Op basis van vraag en aanbod en een extern advies, zijn de grondprijzen in Bemmer IV verhoogd met € 15 per m ² .
Rekenrente : de toerekening van de rentekosten vindt plaats op basis van de ‘Notitie Rente 2017’ zoals deze door de commissie BBV is opgesteld. De rekenrente voor 2025 is vastgesteld op 0,32% en voor 2026 op 0,35%. Vervolgens stijgt het rentepercentage jaarlijks met 0,05-procentpunt.

Bij het opmaken van de programmaverantwoording schetsen wij elk jaar een actueel beeld van de lopende complexen. De actuele prognose zetten wij af tegen de prognose zoals die is gemaakt voor de actuele Grondnota.

De actuele ontwikkelingen van de diverse complexen zijn vertrouwelijk voor intern gebruik te raadplegen in de bijlage Managementrapportage Grondexploitaties bij de Grondnota 2025.

Vanaf 2016 is sprake van verplichte winstneming bij de complexen die dit kunnen dragen. Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording moet deze verplichte winstneming plaats vinden aan de hand van de POC-methode (percentage of completion). Voor de bepaling van de winst wordt per complex gebruik gemaakt van de volgende formule: Percentage gemaakte kosten van de totale kosten x percentage gemaakte opbrengsten van de totale opbrengsten x nog te verwachten positief resultaat.
De winst die voor 2024 genomen moet worden bedraagt € 17.109. Dit bedrag wordt aan de Reserve Grondexploitatierisico toegevoegd. Dit bedrag is opgebouwd uit:

* Uiteindelijke resultaat van dit complex is bestemd voor de reserve Kwaliteitsverbetering Buitengebied. Dit omdat het BIO kavels betreft en dat een voorwaarde was om bouwtitels te kunnen realiseren in het buitengebied. Raad heeft al besloten dat financiering van het project Het Gulden Land betaald gaat worden uit opbrengsten van dit project (raadsbesluit dd 27 januari 2022).
** Uiteindelijke resultaat van dit complex is bestemd voor de Algemene Reserve. Kerkakkers is een deelproject van het grote project rondom het herschikken van het voorzieningencluster Beek. Het project voorzieningencluster is gefinancierd vanuit de Algemene Reserve en raad heeft daarom besloten dat de revenuen van dit complex ook naar Algemene Reserve moeten terugvloeien (raadsvoorstel dd 11 december en -besluit dd 16 maart 2017).

Voor het opvangen van de risico’s heeft u een reserve Grondexploitatierisico gevormd. Deze reserve fungeert als bedrijfsbuffer voor het opvangen van risico's die inherent zijn aan de bouwgrondexploitatie. De stand van deze reserve per 31 december 2024 bedraagt € 4.813.000. Dit bedrag is inclusief toevoegingen, zoals de winstnemingen 2024 en inclusief onttrekkingen, zoals te betalen Vennootschapsbelasting en vorming van verliesvoorzieningen.
Op basis van de uitgevoerde risicoanalyse bij de Grondnota 2024 is een minimale buffer van ca. € 5,19 mln. vereist om de risico’s met 90% zekerheidsmarge af te dekken. Deze bestaat uit zowel de bestaande verliesvoorzieningen ter dekking van de negatieve grondexploitatieresultaten (volgens de BBV moeten verliezen wanneer voorzien meteen een verliesvoorziening voor gevormd worden) als de grondexploitatie risico’s.
Uit deze Monte Carlo risicoanalyse blijkt dat de minimaal benodigde weerstandscapaciteit in de Reserve Grondexploitatierisico’s € 2,91 miljoen moet bedragen. Het plafond van de Reserve Grondexploitatierisico’s bedraagt hierdoor per 31-12-2024 € 4,91 miljoen (netto risicobedrag uit Monte Carlo-analyse vermeerderd met € 2 miljoen buffer).
De reserve van € 4,813 miljoen is hierdoor onder het maximale plafond van € 4,91 miljoen en boven het minimum van € 2,91 miljoen.

Jaarlijks wordt een Monte Carlo analyse uitgevoerd om een inschatting te maken van de benodigde risicobuffer om de risico's uit de grondexploitaties en strategische gronden te kunnen afdekken. De meest recente Monte Carlo analyse is aan u verstrekt bij de Grondnota 2024. Bij de Grondnota 2025 zal een nieuwe Monte Carlo analyse gedraaid worden.